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三舊改造 南海城鎮化突圍之鑰
□周光朗
日前，南海區專門出臺《城市更新("三舊"改造)實施意見》及9個配套細則，這標志著南海新型城鎮化進入瞭戰略實施新階段。(8月7日《珠江時報》)
當前，城鎮化概念盛行，各地都在憧憬城鎮化的未來，但對城鎮化路徑卻鮮有論述。有專傢學者簡單地將城鎮化與農民工市民化劃等號，也有政府官員單純地將城鎮化 看作是"無中生有"的造城運動。城鎮化不是"免費午餐"，空有美好願望而缺乏經濟基礎的城鎮化，隻會是空中樓閣；城鎮化也不是"圈地運動"式的大規模造 城，不尊重經濟規律和農民權益的城鎮化，註定沒有持久生命力。目前全國多個地區出現的"鬼城"，正是盲目城鎮化的後果。像南海這樣的小地區，上無行政壟斷 優勢，下無獨特資源稟賦，推進城鎮化，必須要以產業和就業為基礎，以"三舊"改造為依托。
改革開放早期，南海人敢為人先，經過"村 村點火、傢傢冒煙"的發展歷程，搶喝瞭"頭啖湯"，基本實現瞭全域工業化，為就地推進城鎮化奠定瞭堅實基礎。然而，正因為這種"遍地開花"的發展方式，南 海的土地開發強度已經超過50%，再進行大規模的征地開發幾無可能，尤其在全省土地指標趨緊的情況下，推進城鎮化，隻能依靠"三舊"改造。更進一步講，農 村集體建設用地占南海全部建設用地的70%以上，農村地區遍佈大量"低、矮、舊"的廠房建築或低端產業載體，南海的城鎮化，其實就是通過"三舊"改造，實 現農村產業和建築形態的高端化。事實上，南海今後的戰略項目或地標建築，桂城的金融C區、大瀝的國際商貿城和西樵的聽音湖片區等，都是通過改造實現的，可 以說，南海的城鎮化未來在於"三舊"改造。
需要指出的是，"三舊"改造是一個利益重構和意見整合的過程，當中涉及社員股東、開發商 和政府三大利益主體，彼此之間關系復雜，必須建立一套有效的利益平衡機制，實現三者共贏的目標，讓社員股東得到更豐厚的分紅及預期收益，開發商得到合理的 利潤，政府得到更持續穩定的稅收和高質量的城鎮化。
在整合過程中，社員股東要放眼長遠，不要為蠅頭小利所惑，要綜合評估租金收益和 環境衛生、治安交通、消防安全等"外部成本"因素，不要片面追求高租金收入，再次引進低端的產業項目，更不要"獅子開大口"，讓三方合作陷入消極被動的困 局，要善於妥協、敢於共享。政府要摒棄"經營土地"的思維定勢，致力推動城鎮化的可持續和地區的長遠發展，要堅持"由民做主"，充分尊重社員股東的意願， 確保所有項目經社員股東表決通過後再實施，切忌整天擺出一副"恨鐵不成鋼"的傢長姿態，草率"替民做主"。另外，連片改造是實現土地效用最大化的關鍵。在 改造過程中，政府一定要嚴控規劃，寧可"慢一慢、捂一捂"，或暫時將已拆除土地搞綠化、建公共活動空間，也不要"拆一個、建一個"。
"三舊"改造，作為南海城鎮化的實施路徑，承載著南海的夢，未來它能走多遠，我們拭目以待。
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-12/09043422708.shtml
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