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長三角地區樓市限購急解禁庫存高企難舒緩
長三角限購急解禁 庫存高企難舒緩
蘇鍶
長三角主要城市限購放開正在逐漸成為事實。7月19日起，蘇州90平方米以上不限購。坊間傳聞，杭州即將取消140平米以上戶型限購政策。
盡管杭州蕭山區、餘杭區房地產管理部門稱目前沒有收到取消限購的相關文件，但21世紀經濟報道記者從杭州上述兩區的樓盤銷售處瞭解到，現在購房已經不再需要查購房記錄。
浙江樓市成交一片低迷。浙江省統計局7月21日發佈數據顯示，今年上半年，浙江省商品房屋銷售面積下降22.6%，銷售額下降27.5%。
上海的商品房銷售情況也不容樂觀。高檔住宅市場也在明顯放緩。二季度銷售量僅為222套，創下2012年以來季度銷量的最低值，環比大跌37.1%。其中每平方米售價6萬元至8萬元之間的公寓環比下降48.0%。高端改善型買傢的觀望情緒還在加重。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅表示，按照目前的運行態勢，7月上海的商品住宅市場依然會繼續僵持。
居高不下的庫存量，是上述幾個城市價格持續走低的主要原因。以杭州為例，杭州市上半年商品住宅供求比為1.74，已經明顯供大於求，直接導致上半年商品住宅成交汽車貸款高雄彌陀汽車貸款均價同比去年同期下滑12.73%，為15154元/平方米。
2014年上半年，杭州商品住宅市場(含蕭山餘杭，不含保障性住房)庫存量為1151.94萬平米，庫存去化周期為24.75個月，已經明顯超過15個月的降價范圍值。
此外，杭州上半年累計供應量為435.93萬平方米，同比去年同期上漲6.14%；成交250.89萬平方米，與去年上半年相比下滑34.74%。
7月11日，住建部部長陳政高在其上任後的住房城鄉建設工作座談會上，對房地產政策完善提出瞭三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地產結構調整；以及完善房地產項目周邊配套設施。這被市場解讀為庫存高企的城市可以放松限購。
取消限購後，樓市成交是否會好轉？戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光表示，限購對實際需求供給影響有限，但會影響心理預期。二手房業主會提前漲價，短期內可能會小幅回漲。但長期來看，如果貨幣政策不放松，在資金供應緊張加上供應量大的情況下，成交及房價很難有大幅上升。而事實上，目前杭州大多數商業銀行並沒有下調首套房貸利率，部分銀行甚至略有上浮。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，現在房地產的需求主體支撐來自剛需和改善，而不是被限購的房貸信貸利率多少年息土信貸彰化花壇土信貸高端及投資客戶。眼下，房價上漲預期沒有瞭，購房者在觀望，限購即使取消也缺乏吸引力，需求不會大規模爆發。
市場無動於衷，主要還是價格沒有降到位。今年二季度，杭州主城區一手住宅新增供應套數較一季度大幅上漲109.0%，高端住宅均價40140元/平方米，環比跌2.2%。這種跌幅與購房者的預期還有較大距離。
德佑地產研究部總監陸騎麟表示，短期而言，持續已久的限購松綁政策突然放松，會迎來一個成交的小高峰。但對於一些供過於求較為嚴重，庫存積壓較多的城市，外來置業需求有限，限購松綁影響有限。
張宏偉認為，三季度，在銀行信貸緊縮的市場背景下，樓市"降價潮"還會繼續延續。對於杭州房企來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場"千方百計消化庫存"較大的關鍵。此時，適度的價格策略調整甚至大幅降價，勢必成為杭州市大多數房企"千方百計消化庫存"的選擇。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-24/08484316338.shtml
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