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銷量走高 前九月商品房銷售額達447.24億元
樓市調控一直未停歇，效果如何？市場是最好的試金石！市場方面，前三季度的數據，似乎並不看好調控成果。尤其是上市房企，在2013年前9個月 賺得"盆滿缽滿"，30傢房企前9個月銷售業績達9176億元，同比上漲35%；同時，近日兩部委相繼發佈統計報告也顯示，國內主要城市房價和地價均呈上 漲態勢，且漲幅有所擴大。
而將視線轉到昆明(樓盤)，部分房企業同樣傳出提前完成年度銷售任務的好消息；昆明官方數據也同樣顯示，今年前三季度銷售面積及銷售金額均出現 近三成增長。在市場競爭環境日趨激烈的情況下，如此大體量的房產銷售被誰消化瞭？即"房，被誰買走瞭？"的疑問也就由此而生。我們也同樣希望，通過市場的 調查可以解決這一疑問。
2013年，無論是剛需頂市，還是高端客群買豪宅，還是那些超級客戶購買大宗寫字樓、高價商鋪，他們都是房企提前完成年度銷售任務的有力推手。 隻是，在市場細分日趨明晰的當下，想從消費者的口袋裡淘錢，要有真功夫才行。雖然，給錢就是上帝，但做產品時，也需要看看上帝們穿的都是什麼衣服，也好量 身定制。
數據說話
全國市場
價漲量增 上市房企領跑銷售
前三季度，全國樓市一直很火熱。就房價方面來看，據國傢統計局公佈的"9月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據"顯示，除溫州(樓盤)外，其 他69個城市房價漲勢依舊，四個一線城市同比漲幅均超過瞭20%。其中，北京(樓盤)以20.6%的同比漲幅領漲全國，上海(樓盤)、廣州(樓盤)和深圳 (樓盤)分別為20.4%、20.2%和20.1%。而另據中原地產市場部總監張大偉統計，同比漲幅超過10%的城市達到瞭15個。而在張大偉看來，這 15個城市完成年度調控任務已經基本無望。而在房價持續走高的步調之下，國土部還預計，第四季度全國地價總體水平溫和上漲，而區域分化仍將持續，也就意味 著高地價還將持續。
房價持續走高，地價不斷攀升，是否會直接影響到房企的銷售業績？從上市房企不斷公佈的前9月月報來看，答案是否定的。據統計數據顯示，截至目 前，已有30傢房企公佈前9個月銷售業績。不出所料，這些房企在今年的樓市大爆發中大都賺得"盆滿缽滿"，30傢房企前9個月銷售業績達9176億元，同 比上漲35%，更有多傢房企已完成全年銷售任務量的八成以上，對多數上市房企來說，完成全年銷售目標並不難。
其中，已經公佈的數據顯示，9月份萬科銷售155.7億元，保利銷售96.15億元，恒大銷售105.3億元，中海銷售107.74億元，除以 上幾傢龍頭房企之外，9月單月銷售額在60億元以上的房企還包括65億元的綠城、68.8億元的華潤以及70.55億元的世茂。而在忙著賣房的同時，還有 兩件事一直沒有閑著：一是拿地拓展項目，另一個則是融資。
昆明市場
淡季不淡 優質房企提前慶功
昆明方面也不甘示弱。看看2013年前9月的商品房銷情況，簡單總結一句話："淡季不淡，銷售業績一路走高，部分優質房企已在9月份提前完成年 度銷售任務，將慶功宴提前舉辦。"最近的銷售數據，也很火爆：數據顯示，今年9月昆明一手房累計成交8452套、成交面積731410.53平方米(9月 23日至30日成交數據缺失)。
同時，樓市的紅火局面，也得到瞭昆明官方數據的證實。昆明市統計局發佈昆明市1-3季度經濟運行情況數據顯示，前三季度商品房方面，銷售面積為764.77萬平方米，同比增長24.4%，銷售額447.24億元，同比增長33.2%。
而據記者調查摸底的數據顯示，部分優質房企業早早地完成瞭年度銷售任務。包括安寧世貿廣場、文潔地產的金泰國際、中國水電(601669,股 吧)·金檀、人民路壹號廣場、盛高大城、雲路中心等項目均已經完成瞭年度銷售任務。而不少企業的銷售業績均在10億元左右，其中，人民路壹號廣場僅僅9、 10月份，就強銷10億元；怡合景苑，也同樣在今年完成近8億元的銷售任務。另外，從調查的情況來看，不少企業，也在前9月同樣完成瞭近8成以上的年度銷 售任務。
>在昆明一手房銷售火爆的同時，昆明的土地市場還並沒有完全放量。截至2013年10月，據昆明市國土資源局網站公佈的數據統計顯 示，2013年1至10月昆明土地市場的地塊供應總數達328宗，供應面積達12083751.28平方米，折合約18125.62畝，占全年總供地計劃 的52%左右。這也就意味著，僅剩下的11、12月份，昆明土地市場地塊供應任務達1.65萬畝，供應任務壓力不小。
在最後三個月，土地市場有可能出現大爆發嗎？在業內看來，銷售持續走高的同時，也就意味著地塊儲備需要同時跟進，一旦有大量優質地塊入市，房企搶地潮也就自然襲來。
中高端客群
資金實力強悍 更看重項目長期盈利
金成商業集團-人民路壹號廣場 策劃總監嚴宇：事實上，人民路壹號廣場僅僅9、10月份，就強銷10億元。但已銷售產品的總量並不大，多為臨街的商鋪和部分住宅產品，每單合同的總價卻並 不低，為此，就購買客群來看，多數為中高端客群，有的甚至已經可以稱得上是"資本傢"瞭。接下來，項目也會推出一些適合中小投資者購買的產品，在產權切割 方面也將更多地考慮他們的實際購買需求。
就項目而言，在日趨嚴峻的市場環境之下，可以取得這麼好的成績。地段是不容忽視的，對於購房者來說，市場上的綜合體體量巨大，但真正能夠擁有核心、稀缺地段或豐厚資源的項目並不多，而人民路壹號廣場卻具備瞭這些要素。
同時，相比周邊樓盤，項目在規劃、設計等方面的匠心打造也獲得眾多客戶的認可；項目定位為"昆明城市名片"、"24小時不夜城"等都吸納瞭大量 的優質客戶；不僅如此，項目開發商，還是一個願意為業主花錢的企業，1.4萬方的核心公園打造等都是業主對項目的用心之舉。而這些也是中高端業主看重的長 期投資盈利回報的重要保障。
剛需客群
車貸信貸雲林崙背車貸信貸 超高性價比：8億元產品 85%業績剛需買單
昆明城欣置業、怡合景苑項目營銷總監劉洪：截至9月份，整個項目銷售達8億元，銷售面積達13、14萬平方米左右，在今年年底，項目還會做最後 一次開盤。怡合景苑，為什麼能夠取得如此好的銷售業績？營銷各家銀行信貸房貸貸款全省皆可處理節點和市場需求對得上，是營銷執行力取得勝利的關鍵。在我的理念裡："隻要消費者需要，項目可 以天天開盤。"另外，項目超高的性價比，也是項目勁銷的關鍵所在，而企業在這樣的項目打造中，已擁有瞭非常豐富的經驗。
從數據上來看，整個項目近85%的業績為剛需客戶買單。就年齡段來看，90後購房大軍已經入市，就項目而言占到30%左右，但80後仍然是購房大軍的主力，比例在45%左右；而很多60、70後購房也多半是為瞭子女購房。
整個項目的改善型客戶、首次置業客戶可能占比在15%左右，這很大程度是由項目本身的產品決定的。而更多改善性產品，將是項目明年的主推業態， 並且項目已經是現房呈現。對於很多消費者而言，這是非常難得的。項目最後重磅推出的產品，也將在打造景觀、物業等方面凸顯項目的尊貴品質。
頂級業主
買一套少一套 環滇池板塊區域最緊俏
市民劉先生：在2013年的昆明樓市中，不得不提及的購房者，是隱身於環滇池板塊的高端、甚至算得上是頂級的置業者客群。這個區域目前已經匯聚 瞭俊發·生態半島 滇池ONE、中航·雲璽大宅等高端別墅項目，未來還將有中海、招商、保利等一線開發商，對於滇池環湖東路板塊的開發，並形成合圍之勢。
這個區域的產品，憑借"天然景觀優勢+一線開發企業開發經驗"，打造的產品自然與眾不同，價格也就不菲，多以上千萬起價。據媒體爆料，在環滇池板塊的某項目內，其購買者有的是駕駛私人飛機來昆明選房。
但這樣的闊老板們，昆明樓市中有多少？按照業內的說法，即買一套少一套，所以，他們的營銷手法也就在不斷地縮小自己的顧客群體，其所施展的營銷手段也就更加具有針對性。
大客戶
投資渠道 多偏愛寫字樓
"這棟賣不賣？""不好意思，這個已經整棟銷售瞭！"
這樣的情況，最常出現在哪種物業中呢？就目前記者瞭解的情況來看，寫字樓是最為常見的。在昆明市場，大宗買賣也越來也受到地產企業的鐘愛，而這 樣一些客群又多為渠道營銷。就比如在今年有寫字樓推售的項目：大都、融城金階、萬達·昆明雙塔等寫字樓產品，也多出現整層或整棟的銷售的樓市"奇葩"。
在業內看來，這樣的一些超級大客戶，有的來自銀行，礦業企業，也有的是部分正在急速擴張的實體企業。有的是為達到更好的融資貸款，有的則是為企業利潤增值、保值的新選擇。
這樣一些客戶，他們多看好的是智能化的寫字樓產品，同時，對項目的地段要求也比較高。不僅如此，在很多企業看來，品質上乘的寫字樓更能夠顯示出企業健康、穩健的公眾形象。
另外，也有分析人士指出，這些超級大客戶中也不乏個人投資行為，就目前商務性寫字樓的投資回報來看，如每月能夠有60-80元/月/平方米的租金收入水平，投資人的收益就有保證瞭，為此，寫字樓也就成為瞭很多個人投資的重要渠道。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-25/08002466100.shtml
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